Avancement de notre projet !

Voilà quelques temps que le projet de construction se met en marche. Il faut avant tout être patient et rigoureux. Voici un article retraçant toutes les démarches que nous avons faites dernièrement et notre état d’avancement…et que dire si ce n’est que nous avons bien avancé !

I] Signature du compromis de vente du terrain

C’est un point important pour assurer ses arrières. En effet, le prix du foncier devient de plus en plus exorbitant et il faut bien assurer que vous pourrez construire votre maison. Ainsi, je vous recommande vivement de prendre un notaire qui saura défendre vos intérêts. De notre propre expérience, le notaire du vendeur a essayé de nous faire payer des choses que nous n’avions pas à payer et surtout, horreur, de nous faire signer ce compromis sans condition suspensive de Permis de Construire. Même si nous étions quasi sûr d’obtenir notre permis, nous avons refusé avec l’aide de notre notaire ce projet de compromis qui je vous rappelle vaut vente. Signer ce compromis c’est donc vous engager à l’acheter si vous ne tombez pas dans une condition suspensive ou au mieux tenter un recours amiable avec le vendeur qui pourrait vous demander tout de même 10% en dédommagement pour l’immobilisation de son bien.

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Le terrain constructible avec les arbres

Ainsi, après une bataille longue et ardue, nous avons réussi à négocier avec le vendeur que soit inscrit en condition suspensive à la fois le permis de construire mais aussi le recours des tiers qui est de deux mois après le panneau du permis déposé sur le terrain. C’est ainsi, que nous avons signé ce compromis de vente mi-avril 2013 avec une date de vente maximum datée en Novembre. (1 mois pour déposer le permis, 3 mois pour le recevoir et 2 mois de recours des tiers). Étant en zone classée, il y avait un petit risque de délais mais étant donné que nous n’avions pas une vue directe sur le bâtiment protégé, nous savions que cela irait assez vite et ne prendrais pas en tout cas les 6 mois (durée maximum) pour avoir le PC ! Nous avons quand même eu une lettre de la mairie pour nous annoncer que le délai pour obtenir le permis de construire allait être prolongé à six mois. Puis très rapidement après nous avons reçu le PC.

Déplacement d’une ligne ERDF isolée

Nous avions également un point de friction sur lequel nous avons trouvé une solution en construisant une maison à étage toit plat. En effet, un câble isolé de 220V traverse le terrain et se trouve gênant visuellement. Après une recherche approfondie sur la chose, il s’avérait qu’ERDF semblait être dans l’illégalité. Après un contact du bon service et quelques courriers AR du propriétaire, nous en concluons qu’il est nécessaire de faire une maison à étage car le câble étant isolé, il faut aller le toucher avec la maison pour qu’il y ait un déplacement gracieux d’ERDF. La voie de la justice pourrait être envisagée mais longue et coûteuse. Un courrier d’ERDF nous explique qu’avec un toit plat, pas la peine de toucher le câble car une distance minimum d’2 m doit être respecté. Avec cette maison à étage toit plat, nous sommes sûrs de le faire déplacer. La personne s’occupant de se déplacement nous a contacté dès qu’il a reçu le Permis de construire pour nous dire que le déplacement était prévu dès lors que nous aurons amené l’électricité sur notre terrain via la paiement du ticket bleu (environ 1200 €).

Alors que notre premier projet était un maison plain pied, nous avons donc été obligé de trouver un autre constructeur car maisons Booa ne rentrait pas dans notre budget pour une maison en R+1 toit plat ! C’est ainsi, qu’après de nouvelles recherches sur des constructeurs ossatures bois, nous contactons pour la première fois Maisons Boillod dans le Doubs.

II] Démarchage de constructeurs, plans de la maison et signature du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle)

Notre nécessité de construire une maison R+1 pour déplacer le câble ERDF gênant, nous pousse à démarcher Maisons Boillod à Orchamps-Vennes. Dans un projet annulé il y a deux ans et durant nos recherches de terrains, nous avons rencontré plusieurs constructeurs et maîtres d’œuvres et notre expérience dans le domaine s’était bien étoffé. Au final, choisir une maison R+1 ne nous dérange pas car cela permet de séparer le coin nuit du coin jour et d’empiéter moins sur notre petit terrain. Pour parfaire notre connaissance dans le domaine du CCMI, nous avons adhéré à l’association AAMOI.

Très rapidement, le commercial M. Jacquot nous rappelle et écoute notre projet. . Nous ne voulons pas sacrifier le toit plat mais sommes d’accord pour faire des concessions sur la surface et le design architectural de la maison. En clair, nous allons partir sur un cube avec un garage accolé. La possibilité de répondre à nos besoins réside dans une maison cubique toit plat de 98 m² avec un garage de 19 m². De belles ouvertures et un agencement respectant nos désidérata (sas d’entrée, salon/séjour ouverts sur cuisine, trois chambres et une salle de bain à l’étage ainsi que des toilettes séparées en plus de celui de la salle de bain. Nous étudions les plans et faisons déplacer une baie vitrée face sud ouest et ajoutons une fenêtre à la place. La notice descriptive est plutôt bonne mais s’étoffe et se détaille après quelques allers-retours suite aux remarques des « forumeurs » de l’AAMOI. Au final, nous sommes conquis, la maison nous convient, le prix aussi même si nous avons un peu gonflé notre prix. La qualité de la prestation semble très bonne et les commerciaux et l’entreprise nous donnent un bon sentiment de confiance et de sérieux.

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Plan de notre maison ossature bois

Visite d’une maison Boillod et signature du CCMI

Pour signer un CCMI, vous devez posséder un compromis de vente, une promesse de vente ou être propriétaire du terrain. Ensuite, ce CCMI doit contenir les conditions générales, particulières et les plans de la maison avec son implantation sur le terrain.  La signature se fait d’ordinaire chez le constructeur. Il faut ensuite signer et dater plusieurs exemplaires du contrat comprenant donc les plans, la notice descriptive, les conditions générales et particulières. Nous relisons bien-sûr tout en détails avant de parapher et signer l’ensemble des documents.

La garantie de remboursement nominative

Lors de la signature du CCMI, le constructeur peut vous demander 5% du montant du marché ou 3% du montant mis sur un compte séquestre. Si le constructeur vous demande 5% et pour que cela soit légal, il doit vous donner en échange du chèque, une garantie nominative de remboursement qui vous servira si finalement, la maison ne se faisait pas (une condition suspensive quelconque comme la non obtention du permis de Construire ou du prêt).  Boillod demande 3 % du prix de la maison qui seront remis après les 7 jours pendant lesquels vous pouvez stopper le contrat.

Quelques temps après, nous recevons le CCMI en lettre recommandée. A partir de la date d’arrivée du recommandé dans votre courrier, vous avez 7 jours de réflexion pour stopper le contrat sans dédommagement pour vous. C’est là qu’intervient aussi la garantie de remboursement nominative et vous comprenez bien que lorsque vous avez donné 5% sans cette garantie, vous vous sentez comme obligé de continuer ce qui n’est pas vrai et est punissable par la loi !

Nous ne casserons bien-sûr pas le contrat car tout est convenable et en laissant passé les 7 jours, le contrat est validé ! Une étape de plus que nous sommes content d’avoir accomplie.

III] Recherche de prêt et demande de prêt

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Prêt bancaire

La bataille continue et nous voilà maintenant à graviter autour du monde de la finance. Lors de notre projet annulé, nous avions fait un peu le tour des banques et avions retenu quelques points importants. Le premier est bien-sûr le taux accepté pour votre prêt (fixe ou non !) qui est un % qu’il faut additionner au taux de l’assurance et divers frais comme la caution ou les frais de dossier pour obtenir un taux TEG pour Taux Effectif Global. Ce TEG est l’outil qu’il faut regarder pour comparer le coût du crédit. Après, il n’y a pas qu’une histoire de coût car il faut aussi s’attarder sur ce que l’assurance couvre et les exclusions de celle-ci. En effet, les exclusions sont souvent nombreuses et si vous souhaitez encore pouvoir faire du karting entre amis ou encore faire de la randonnée en haute montagne sans risquer de ne plus être assuré, lisez toutes les lignes du contrat en le demandant à la banque. L’assurance doit être au moins à 100%.

Au minimum si vous êtes deux à emprunter, vous devrez être couvert à 50% chacun, ce qui veut dire que si l’un d’entre vous décédait, l’autre devrait encore payer la moitié du prêt. De notre côté, nous avons décidé de nous assurer à 100% chacun car c’est à la fois plus sécurisant et une chance de le pouvoir (même si cela coûte) ! Notre assurance sera donc la CNP (Caisse Nationale d’Assurance) qui couvre entre autre la caisse des dépôts. Prévoyez pas mal de papiers à fournir et quelques rendez-vous avec votre conseiller immobilier pour boucler le dossier et trouver les meilleurs moyens de financements. Par exemple, si vous avez le droit au PTZ+ (prêt à Taux Zéro)…

Au final, nous décidons de partir avec la banque postale qui a su nous faire un taux attractif sur 20 ans grâce aux taux bas en cette période mais aussi car notre dossier nous permettait de négocier au mieux. Notre taux d’endettement s’élèvera à 29% sachant que la banque dépassera rarement 33% et qu’il vaut mieux se laisser une petite marge et calculer le reste à vivre. Nous pensons avoir trouvé le bon compromis. Emprunter plus longtemps nous aurait coûté beaucoup plus cher pour une somme supplémentaire empruntée dérisoire. Ainsi, mieux vaut raccourcir le prêt pour obtenir un meilleur taux et une assurance moins onéreuse et donc faire une maison dans votre budget !

L’offre de prêt nous a été envoyée et il a été nécessaire d’attendre 10 jours avant d’y répondre en joignant la lettre dans le courrier de réponse. A partir de là, vous commencez à payer l’assurance du prêt tous les mois.

IV] Réservation de notre futur poêle à bois

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Poêle à bois contura 54t

Étant donné que nous avions exclu le poêle à granule proposé par le constructeur, nous avons été chez le vendeur de poêle à bois de notre secteur (Signori) pour voir ce qu’il y avait à vendre. Au final, nous avons décidé de prendre un poêle à bois de la marque Contura répondant au doux nom de 54T. Il s’agit d’un poêle à bois fabriqué en Suède qui possède une puissance de 7 kw habillé en pierre ollaire. Cette pierre va permettre d’offrir une chaleur plus douce et qui durera plus longtemps. C’est un point important sachant qu’il s’agira de notre chauffage principal. Nous avons ainsi réservé le modèle d’exposition ce qui nous a permis de faire quelques économies. Nous reviendrons bien-sûr sur ce poêle dès que nous aurons la chance de vivre dans cette maison. L’étude thermique de la maison obligatoire en 2012 a pris en compte les caractéristiques de ce poêle. Étonnamment, après des discussions avec le bureau d’études thermiques, j’ai appris que le poêle à bois était plus pénalisant qu’une PAC (Pompe à Chaleur) dans le comptage des points pour être en cohérence avec la RT 2012… Lobbys quand tu nous tiens ! Le choix du poêle à bois face au poêle à granule a été fait via plusieurs paramètres. Premièrement à cause du surcoût engendré par le poêle à granule. Puis, par rapport au fait que les granules émettent pas mal d’énergie grises lors de la fabrication et que son coût reste indexé sur le pétrole. L’inflation du bois bûche reste de l’ordre de 3 % mais bien plus raisonnable que les granulés bois. Aussi et pour finir, il est nécessaire d’avoir de électricité pour que cela fonctionne. Au départ, le poêle à granule nous séduisait notamment grâce au fait qu’il était paramétrable mais au final, le poêle à bois l’a emporté !

V] Dépôt du permis de construire et réception avec un accord favorable !

Suite à notre signature du CCMI, nous avons déposé le permis de construire en mairie afin de gagner du temps. Pour ne rien faciliter, nous sommes en zone classée ce qui peu rallonger la réponse car les architectes des bâtiments de France ont leur mot à dire. Pour prendre les devants, le constructeur avait soumis le projet à ces spécialistes de la conservation du patrimoine et nous avions eu un accord de principe. Cela s’annonçait donc bien et notre intuition était la bonne car à peine un mois après (alors que cela aurait pu durer 6 mois!), nous recevions notre permis de construire accepté avec un avis favorable des ABF. Une recommandation était à noter, le toit plat sera végétalisé ou gravillonné. A ce jour, nous ne savons pas si cette recommandation est obligatoire. Il y avait aussi l’interdiction d’utiliser des enrochements pour soutenir les terres ce qui n’était pas prévu de toute façon. C’est avec un grand bonheur que nous avons accueilli cette nouvelle qui nous permet de gagner deux mois au moins et surtout continuer dans les meilleures conditions possibles !

VI] Nettoyage du terrain et accrochage du panneau de construction sur le terrain

Durant nos vacances, nous avons profité du temps libre pour aller nettoyer notre future propriété. En effet, à l’origine, quelques arbres étaient en bordure de la propriété du voisin. Le propriétaire qui nous vend le terrain a fait abattre ces arbres suite à la demande des voisins.

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Panneau du permis de construire

Pour autant, il restait encore beaucoup de travail pour déblayer les nombreuses branches pour faire place nette. Ainsi, nous décidons de faire des petits tas de branches, de les ficeler puis de louer un camion benne pour pas très cher chez Super U (44€ une demi-journée et 50km). En une matinée, nous faisons trois chargements et allers retour vers la déchetterie. Fatigués mais contents, voilà notre terrain plus propre. En plus, les arbres nous ont constitués un beau stock de bois que nous pourrons utiliser pour nous chauffer dans un an ou deux (temps de séchage oblige). Suite à cela, un petit débroussaillage est venu parfaire l’ensemble dans l’attente du début du chantier !

Le panneau a été cherché gratuitement chez brico dépôt (sur présentation du PC) et rempli de la manière suivante (cf photo). A partir du jour du dépôt du panneau (qui doit rester tout le long du chantier), le recours des tiers de deux mois commence. Ainsi, vos voisins peuvent attaquer le PC s’ils s’estiment lésés au regard de la loi. C’est pour cela qu’il faut essayer d’avoir un maximum de preuves qui attestent que vous avez mis ce panneau sur le terrain. Plusieurs solutions sont possibles comme par exemple faire venir un huissier (payant). Nous avons décidé de prendre des photos et de demander à la mairie d’attester sa bonne présence.

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Terrain encombré de branches

La mairie a accepté et nous enverra un papier d’attestation de présence. Ceci devrait suffire à nous couvrir en cas de besoin. Nous avons déjà de toute façon parlé à notre voisin principal qui nous a souhaité la bienvenue et nous irons leur présenter les plans de la maison accompagné d’un petit quelque chose à boire.(;-p)

N.B : Je ne recommande pas forcément l’utilisation du panneau de brico-dépot car par la suite, vous recevez des pubs et des démarches de partout !

VII] Conclusion

 Que de choses parcourues depuis le début de cette nouvelle aventure de construction. Doucement au début, la chose s’est finalement accélérée après avoir trouvé un accord avec le vendeur du terrain et éludé le souci de la ligne électrique. Il faut dire que nous avons en vue ce terrain depuis Octobre 2012 ! Le CCMI et les plans de la maison, sa signature, la demande de prêt, de dépôt et la réception du permis.  Tout cela prend énormément de temps, demande de l’énergie et pas mal de connaissances que l’on peut glaner à droite à gauche sur le web et sur des associations comme l’AAMOI (dont je recommande fortement l’adhésion avant que les problèmes surviennent, coût d’adhésion 70 €). Les points clés à surveiller sont multiples mais avec un bon compromis de vente de terrain, un CCMI bien ficelé avec une notice descriptive détaillée et une société motivée et sérieuse, un crédit et une assurance adaptée, vous devriez vous en sortir au mieux. 20 ans, c’est un engagement de longue durée alors prenez le temps de bien ficeler le dossier pour que votre rêve ne se transforme pas rapidement au cauchemar ! Dans tous les cas, restez vigilant, organisés, renseignez-vous et vivez à fond votre construction.